О нарушениях

Если продавец нарушает условия договора

В некоторых случаях при приобретении недвижимости проблемы могут возникнуть уже после того, как вы нотариально удостоверите договор купли-продажи. В основном, корень проблем кроется в том, что недобросовестный продавец, получив деньги, сразу забывает о проблемах покупателя. Каковы наиболее часто встречающиеся трудности, которые могут встретиться новому собственнику недвижимости, а также способы выхода из трудных ситуаций.

Если бывший собственник не выписался из квартиры, или не выписал других лиц, проживающих там. Поскольку действует закон « О свободном передвижении и свободном выборе места проживания», то снимать с регистрации места проживании можно только на основании его собственного письменного заявления. Поэтому, если бывший хозяин квартиры, который вам ее продал, а также иные лица, зарегистрированные в ней, не подадут сами такие заявления, то вам придется, как новому собственнику, решать все это самостоятельно. Советуем просто обратиться в суд с иском о лишении на право пользования жилым помещением, и здесь вам поможет тот же самый закон о свободе передвижения, который гласит, что решение суда по подобному иску будет достаточным основанием для того, чтобы отменить регистрацию бывшего владельца квартиры.

Но лучше вообще сталкиваться с подобными неприятностями, а для этого следует заранее последить за тем, чтобы заблаговременно все лица, зарегистрированные в квартире, были сняты с регистрации. Другой вариант – это получить от зарегистрированных лиц уже подписанные заявления о том, что они отменяют регистрацию. Вы впоследствии сможете подать эти заявления в службу регистрации физических лиц МВД сами, либо отправить к ним по почте.
Главные сложности могут быть связаны с тем, как отменить регистрацию несовершеннолетних. Если продавец квартиры заранее не выписал детей, то следует вообще отказаться от покупки.

В том случае, если бывший владелец недвижимости не оплатил коммунальные услуги, то есть несколько выходов. В юридическом плане это, собственно, не ваша проблема, поскольку коммунальные предприятия заключали договор с конкретным человеком – бывшим владельцем, и взыскивать долги они будут именно с него, а вы уже будете заключать с коммунальными предприятиями новый договор и будете по нему оплачивать услуги.

Конечно, ЖЭК может иметь другое мнение и вам придется судиться, но так или иначе, вы правы. Если бывший собственник квартиры вам не оставил расчетные книжки на оплату коммунальных услуг, это в принципе, не страшно – так или иначе вам придется переоформлять договоры, соответственно и книжки, и в этом случае, основанием для переоформления будет являться договор о купле-продаже недвижимости.

Если бывший собственник квартиры не выезжает из нее и не вывозит свои вещи, ответ следующий: теперь вы владелец объекта недвижимости, а ее предыдущий владелец не имеет к ней никакого отношения. Вы запросто можете предъявить нарушителю иск о том, чтобы он устранил препятствия в пользовании жилым помещением, и даже можете взыскать с него возмещение материального и морального ущерба, однако это будет не только хлопотно, но и долго и затратно. Есть гораздо более простые пути.

Например, как предусматривает Конституция Украины, каждый имеет полное право защищать свое жилье от нарушений или противоправных посягательств любыми средствами, которые не запрещает закон. И Гражданский кодекс предлагает гражданам защищать свое гражданское право, то есть применять все средства противодействия, которые не запрещаются законом.

Вы новый хозяин вашей жилой собственности и вы можете делать с ней се, что вам нужно, и никто не может вам запретить установить, к примеру, бронированную дверь, новые замки, если дверь закрыта предыдущим владельцем, можете войти в свою квартиру при помощи автогена – и вы не только реализуете свои права по закону, но и сделаете полезное дело с точки зрения закона, предотвращая возможное нарушение своих прав, как собственника квартиры.

Кстати, после того, как вы продали квартиру, иногда бывшего хозяина потом сложно разыскивать, поскольку он может запросто уехать либо в другой город, либо в другое государство. Именно поэтому меры следует принимать заблаговременно, чтобы в будущем у вас не было никаких проблем – это значит, что еще до заключения сделки и совершения расчетов, вы должны проверить есть ли долги за коммунальные услуги, зарегистрированы ли на продаваемой жилплощади какие-либо лица. Вы должны понимать, что при возникновении любых затруднений, вам придется обращаться за помощью к юристу.

Если некоторые проблемы остаются нерешенными, вам следует при составлении договора купли-продажи, или в специальном отдельном соглашении, в котором вы оговорите сроки, в которые продавец должен выполнить необходимые действия.

В случае, если какие-то проблемы останутся нерешенными, в договоре купли-продажи или в отдельном соглашении следует оговорить сроки выполнения продавцом необходимых действий и санкции за их невыполнение. При расчетах за недвижимость следует удержать соразмерную часть оплаты до момента устранения проблем.

В случае, если затруднения все же возникнут, прежде чем что-то предпринимать, желательно получить совет у юриста.